En cas de cession d'un bien à une société soumise à l'impôt sur les sociétés pour un prix surévalué, le vendeur peut être considéré comme bénéficiaire d'une libéralité sur l'écart entre la valeur vénale et le prix de vente. Le vendeur se trouve alors imposé à ce titre à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenues mobiliers (art. 111 c du CGI).

Lorsqu'il est convenu d'un étalement du paiement du prix sur plusieurs années, la question se pose de l'année ou des années concernées par l'imposition de cette libéralité.

En d'autres termes la question se pose de l'année du fait générateur de l'imposition : année de la cession OU les années de perception du prix.

Le Tribunal administratif de Grenoble a considéré, au regard des principes d'annualité de l'impôt et de la disposition du revenu imposable (art. 12 du CGI), qu'en cas de versements échelonnés d'un prix de cession supérieur à la valeur réelle du bien, la partie du prix considérée comme une libéralité n'est imposable qu'aux titres des années où les versements perçus ont dépassé la valeur réelle du bien et non pas l'année de la vente.

(TA Grenoble, 7e ch., 12 juill. 2024, n° 2104527)

Cette solution n'apparait pas conforme à la jurisprudence du Conseil d'Etat (CE 3e - 8e ch. 27-12-2019 n° 420819).

Le vendeur doit être regardé comme ayant disposé de la fraction de ce prix constitutive d'une libéralité dès la conclusion de la vente sans attendre le versement effectif du prix.

L'article 1583 du Code civil dispose en effet que la vente « est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Le paiement échelonné du prix par l'acquéreur ne s'oppose donc pas à ce que le fait générateur de l'imposition de la libéralité soit réputée mise à disposition du bénéficiaire dès la conclusion de la vente.

Cela aurait conduit au cas particulier, à la prescription du délai de reprise de l'administration, laquelle n'aurait donc pas pu effectuer de redressement.

Dans le cadre d'un contrôle de la valeur vénale de biens immobiliers, il est important de vérifier que les comparables utilisés par l'administration fiscale ont la même destination ou le même usage que l'immeuble en litige. Ainsi, l'administration fiscale ne peut pas valoriser des locaux destinés à un usage scolaire ou éducatif au regard du prix de vente de bureaux ou de locaux à aménager en bureaux. (Tribunal administratif de Lyon, 6ème chambre, 12 juillet 2024, n° 2201945)

En principe, les bailleurs de locaux professionnels ont l’obligation de déclarer les loyers abandonnés et sont taxés sur ces loyers sans pouvoir déduire la perte résultant de cet abandon. 

A défaut, les bailleurs, qu’il s’agisse de particulier ou d’entreprise, risquent des redressements fiscaux, l’administration pouvant être en droit d’intégrer les loyers abandonnés dans leur résultat imposable et de les imposer à ce titre avec des majorations.

Cependant, compte tenu de la crise sanitaire, le législateur a autorisé les bailleurs à renoncer en tout ou partie aux loyers dans les conditions suivantes sans risquer d’être imposés sur les sommes abandonnées.

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Pour les immeubles anciens (achevé depuis plus de 5 ans), dont la revente est en principe exonérée de TVA sauf option, se pose la problématique de la déduction par les marchands de biens de la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble et notamment la TVA sur les travaux.

L’administration considère que la TVA ne peut être récupérée qu’au moment de l’éventuelle option pour la taxation à la TVA exercée lors de la revente.

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