FAQ : Remise en cause de la valeur vénale en cas de donation, succession ou IFI

1. Qu’est-ce que la valeur vénale et pourquoi est-elle contrôlée par l’administration fiscale ?

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien immobilier ou un actif pourrait être vendu sur le marché à la date d’évaluation. Elle est essentielle pour déterminer les droits de donation, de succession et l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

L’administration fiscale peut remettre en cause cette valeur si elle estime qu’elle a été sous-évaluée pour réduire l’impôt dû. Elle dispose alors du droit de rectifier l’évaluation et d’appliquer un redressement fiscal.

2. Dans quels cas l’administration fiscale peut-elle contester la valeur vénale d’un bien ?

L’administration fiscale peut remettre en cause la valeur vénale d’un bien immobilier dans plusieurs situations :

• Donation ou succession : Si la valeur déclarée est inférieure aux prix du marché.
• IFI : Si la valeur du patrimoine immobilier déclarée par le contribuable est jugée sous-évaluée.
• Cession entre proches : Si un bien est vendu à un prix anormalement bas à un membre de la famille.
• Transmission d’entreprise avec un avantage fiscal : L’administration peut contester la valeur retenue pour bénéficier d’abattements fiscaux.

3. Quels sont les critères utilisés par l’administration fiscale pour évaluer la valeur vénale ?

L’administration fiscale utilise plusieurs méthodes pour déterminer la valeur vénale réelle d’un bien :

• Méthode par comparaison : Analyse des transactions similaires dans la même zone géographique.
• Méthode par capitalisation des revenus : Pour les biens loués, elle évalue le bien en fonction du rendement locatif.
• Méthode par expertise : Elle peut recourir à des experts pour estimer un bien complexe (immeuble atypique, œuvre d’art, parts de société…).
• Utilisation de la base DVF (Demande de Valeur Foncière) et des références cadastrales.

Si la valeur déclarée est inférieure aux prix constatés dans ces bases, un redressement peut être envisagé.

4. Quels sont les délais de reprise de l’administration fiscale pour contester une valeur vénale ?

L’administration fiscale dispose de plusieurs délais pour contester la valeur déclarée :

• 3 ans à compter de l’enregistrement de l’acte de donation ou de succession.
• 6 ans en cas d’omission volontaire ou de fraude présumée.
• 10 ans en cas de manœuvres frauduleuses avérées.

Dans le cadre de l’IFI, le délai de reprise est généralement de 3 ans à compter du dépôt de la déclaration.

5. Quelles sont les conséquences d’une remise en cause de la valeur vénale ?

Si l’administration fiscale estime que la valeur vénale déclarée est sous-évaluée, elle peut appliquer :

• Un redressement fiscal avec recalcul des droits de succession, donation ou IFI.
• Des pénalités de retard (10 % à 40 % selon les circonstances).
• Des intérêts de retard (0,20 % par mois sur les sommes dues).
• Dans les cas les plus graves, une procédure pour abus de droit fiscal, pouvant entraîner des pénalités jusqu’à 80 %.

6. Comment contester une rectification de l’administration fiscale sur la valeur vénale ?

Si vous recevez une proposition de rectification sur la valeur vénale d’un bien, vous avez 30 jours (prorogeables à 60 jours sur demande) pour répondre. Vous pouvez :

• Fournir des justificatifs complémentaires (expertise immobilière, transactions comparables, travaux réalisés…).
• Demander un entretien avec l’inspecteur pour défendre votre évaluation.
• Saisir la commission départementale de conciliation, qui peut arbitrer le différend.
• Engager un recours administratif ou contentieux si aucun accord n’est trouvé.

7. Quels justificatifs peuvent permettre de prouver la valeur vénale déclarée ?

Pour éviter ou contester un redressement fiscal, il est recommandé de présenter :

• Un rapport d’expertise immobilière réalisé par un professionnel indépendant.
• Des références de ventes récentes de biens similaires dans le même secteur.
• Des éléments justifiant une décote spécifique (bien occupé, travaux à prévoir, indivision…).
• Les bilans et comptes annuels pour les parts de société évaluées dans une donation ou succession.

8. Peut-on appliquer des décotes sur la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Oui, certaines décotes fiscales sont admises par l’administration, notamment :

• Occupation du bien par un locataire (réduction de 10 % à 40 % selon la nature du bail).
• Indivision (décote de 10 % à 30 % si plusieurs héritiers détiennent le bien).
• Travaux à réaliser (sur présentation de devis ou diagnostics techniques).
• Parts de société non liquides, clauses spécifiques rendant difficile la cession des parts (clauses d’agrément…) (décote de 10 % à 30 % selon les cas).

Il est essentiel de justifier ces décotes par des éléments concrets pour éviter toute remise en cause.

9. Comment anticiper une éventuelle contestation de la valeur vénale par le fisc ?

Pour limiter le risque de redressement fiscal, il est recommandé de :

• Faire évaluer le bien par un expert indépendant avant de déclarer une valeur en donation, succession ou IFI.
• S’appuyer sur des références de vente récentes et des bases officielles comme DVF.
• Justifier par des documents détaillés toute décote appliquée.
• Se faire accompagner par un avocat fiscaliste pour sécuriser l’évaluation et anticiper un éventuel contentieux.

10. Pourquoi se faire accompagner par un avocat fiscaliste en cas de contestation de la valeur vénale ?

Un avocat fiscaliste est un atout essentiel pour sécuriser la déclaration de la valeur vénale d’un bien et contester un redressement. Son expertise permet de :

• Vérifier la solidité des évaluations et anticiper les risques de contestation.
• Garantir le respect des procédures fiscales, évitant ainsi des redressements abusifs.
• Contester les rectifications de l’administration en s’appuyant sur des arguments juridiques et économiques solides.
• Représenter le contribuable en cas de contentieux fiscal, devant les juridictions compétentes.

L’accompagnement d’un avocat fiscaliste est particulièrement crucial dans les dossiers de donation, succession et IFI, où les enjeux financiers peuvent être très élevés et où une simple erreur d’évaluation peut entraîner un redressement significatif.