La Cour administrative d’appel de Paris (19 mars 2025, n°23PA04778) a récemment rendu un arrêt essentiel en matière de fiscalité immobilière, en précisant les contours du régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) prévu à l’article 208 C du CGI.
👉 Pour mémoire, ce régime permet une exonération d’IS sur les revenus locatifs et les plus-values de cession d’immeubles, à condition que la société ait pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location. Mais encore faut-il que cette intention soit réelle et durable… et non spéculative.
⚖️ L’affaire : une société, après avoir acquis sept immeubles par transmission universelle de patrimoine en 2006, en a cédé six entre 2008 et 2016, tout en ayant opté pour le régime SIIC en 2009. L’administration fiscale, après contrôle, a requalifié l’activité en celle de marchand de biens au sens de l’article 35-I-1° du CGI, estimant que l’intention réelle était la revente et non la détention à long terme pour mise en location.
💡 La Cour confirme cette analyse :
- L’intention spéculative s’apprécie à la date du transfert effectif dans le patrimoine, et non à celle de l’acquisition par les sociétés absorbées.
- Le caractère systématique des ventes, même étalées dans le temps, traduit une logique de cession et non de gestion locative.
- Les indices traditionnellement favorables à une qualification foncière (durée de détention, baux commerciaux, financement long terme…) sont relativisés dès lors que l’ensemble du comportement de la société trahit une logique commerciale.
🚫 Conséquences fiscales :
- Remise en cause du régime SIIC
- Réintégration des plus-values dans le résultat imposable
- Requalification des immeubles en stocks
- Recalcule de la valeur ajoutée pour la CVAE
- Application de la majoration pour manquement délibéré (article 1729 a) du CGI)
📌 Ce qu’il faut retenir :
La qualification de l’activité comme « foncière » ou « commerciale » ne repose pas seulement sur l’objet statutaire ou les intentions affichées, mais bien sur les actes et la stratégie économique réellement mise en œuvre. Une politique de cessions immobilières, même progressive, peut suffire à faire basculer une société dans le régime fiscal des marchands de biens.
🔍 Ce cas illustre la vigilance accrue de l’administration fiscale dans l’octroi des régimes de faveur… et l’importance d’une cohérence durable entre le positionnement juridique, fiscal et opérationnel des sociétés immobilières.