Pour l’évaluation des parts de SCI, le guide de l’évaluation de l’administration fiscale préconise de pondérer la valeur mathématique et la valeur de productivité.

S’agissant de la valeur de productivité, le guide prévoit de retenir comme base de calcul le revenu net de la SCI diminué d’un « impôt sur les sociétés théorique ».

Il s’agit donc de diminuer le revenu net de la SCI d’un impôt fictif correspondant au taux de l’impôt sur les sociétés afin de rétablir une égalité entre les sociétés selon qu’elles relèvent ou non de l’impôt sur les sociétés.

En effet, le résultat des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés est net de cet impôt à la différence des sociétés semi-transparente (type SCI) où le résultat est soumis à l’impôt sur le revenu des associés.

Dans un arrêt du 14 novembre 2018 n° 901 FD, la Cour de Cassation a jugé que le contribuable pouvait valablement valoriser la valeur de productivité d’une SCI non pas en déduisant un impôt sur les sociétés théorique mais en déduisant l’impôt sur le revenu dus par chacun des associés sur les revenus fonciers de la SCI.

La déduction d’un impôt sur le revenu est le plus souvent avantageuse dans la mesure où il est souvent d’un taux supérieur à celui de l’impôt sur les sociétés.

L’arrêt ne précise pas s’il a aussi été tenu compte des prélèvements sociaux pour le calcul de la valeur de productivité. Cela étant, il semblerait pertinent de déduire aussi les prélèvements sociaux dès lors que, comme l’impôt sur le revenu, ils viennent réduire le rendement effectif des revenus de la SCI.

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