CE, 8e ch., 15 avr. 2025, n° 495789
Le Conseil d’État rejette le pourvoi d’un contribuable contestant la qualification d’activité de marchand de biens retenue à son encontre, en confirmant qu’il est possible de prendre en compte des opérations immobilières anciennes pour apprécier le caractère habituel de l’activité au sens de l’article 35, I-1° du CGI.
📌 Faits et procédure
M. B., associé cogérant de la SCI M, contestait des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de 2017.
L’administration avait considéré que la SCI exerçait une activité de marchand de biens, en retenant que M. B avait réalisé, entre 2004 et 2008, quatre achats et six ventes de maisons ou terrains à bâtir dans une intention spéculative.
Le TA de Toulouse (2 nov. 2022) avait rejeté sa demande de décharge.
La CAA de Toulouse (7 mai 2024) avait confirmé cette position, en considérant que ces opérations anciennes caractérisaient une habitude suffisante pour fonder la requalification fiscale.
M. B s’est pourvu en cassation devant le Conseil d’État.
🧾 Texte applicable
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Article 35, I-1° CGI : sont imposables en BIC les bénéfices réalisés par les personnes qui habituellement achètent en vue de revendre des immeubles ou droits immobiliers.
🏛 Décision du Conseil d’État
Le Conseil d’État rejette la demande d’admission du pourvoi, estimant qu’aucun des moyens soulevés n’est sérieux :
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❌ Motivation insuffisante / erreur de droit : la cour avait pu valablement retenir la condition d’habitude en se fondant sur des opérations réalisées entre 2004 et 2008, sans rechercher à nouveau l’intention spéculative, celle-ci ayant été suffisamment caractérisée.
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❌ Principe de sécurité juridique : la prise en compte d’opérations anciennes (2005–2006) ne méconnaît pas ce principe, même si ces opérations sont antérieures de plus de 7 ans aux exercices non prescrits.
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❌ Dénaturation des pièces / intention spéculative : la cour a pu se fonder sur des éléments circonstanciés, y compris des circonstances postérieures aux acquisitions, sans commettre d’erreur de droit.
Le pourvoi est donc non admis (art. L. 822-1 CJA).
📌 À retenir
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Pour apprécier la condition d’habitude au sens de l’article 35 CGI, l’administration et le juge peuvent se fonder sur des opérations immobilières anciennes, même éloignées dans le temps des exercices contrôlés.
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La prise en compte de ces opérations n’est pas contraire au principe de sécurité juridique, dès lors qu’elles éclairent la nature réelle de l’activité.
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Cette décision illustre la facilité avec laquelle une activité immobilière ponctuelle mais répétée peut être requalifiée en activité de marchand de biens, avec toutes les conséquences fiscales afférentes (BIC, TVA, pénalités).